房价普跌但幅度分化，一线城市内部差异显著

10月房价数据呈现出"全域覆盖但幅度分化"的特征。新房市场中，一线城市环比下降0.3%，二线城市下降0.4%，三线城市下降0.5%，其中三线城市降幅较上月扩大0.1个百分点，显示中小城市压力持续加大。

同比维度上，不同能级城市分化更为明显。一线、二线、三线城市新房价格分别下降0.8%、2.0%、3.4%，三、四线城市长期调整压力更为突出。

值得注意的是，四大一线城市内部表现迥异。上海新房价格同比上涨5.7%，环比上涨0.3%，涨幅位居全国第一；而北京、广州和深圳同比分别下降2.0%、4.2%和2.6%。中原地产首席分析师张大伟分析认为，上海新房价格连续多月保持上涨，核心原因在于供给结构的优化：开发商聚焦核心区域优质地块，推出高端改善型产品，契合了市场真实需求。

二手房市场持续承压，三线城市跌幅扩大

二手房市场表现更具韧性但仍处调整通道。10月份，无论同比还是环比，70城二手房房价无一上涨。一、二线城市二手房环比降幅较上月收窄0.1个百分点，分别为下降0.9%和0.6%，政策效应初步显现。而三线城市二手房环比降幅扩大0.1个百分点至0.7%，同比跌幅达5.7%，连续41个月的环比下跌态势尚未扭转。

以上海为例，市场分化极为明显。外环外区域如仁恒东郊花园、唐镇等非核心地段房价已跌至2016年开盘价，部分楼盘跌幅超30%。中心城区的"老破小"价格也回调明显，静安彭浦新村房价跌回十年前，老公房单价仅2.64万/㎡。但核心地段如陆家嘴仍维持高位。

改善需求支撑市场，核心城市表现坚挺

尽管整体市场承压，但改善性需求已成为新房市场的核心支撑力。58安居客研究院数据显示，2025年1-7月，重点30城120-144平方米改善型户型成交占比升至30%，杭州、成都等二线城市该比例超50%，北京120平方米以上大户型占比达42%。

高端市场表现尤为亮眼。上海上半年诞生25个"日光盘"多为千万级豪宅，北京、成都千万元级项目成交量同比分别增长67%和51%，高净值人群资产配置需求持续释放。

"强者恒强"的分化格局也体现在土地市场。房企拿地进一步向核心城市集中，2025年前三季度一、二线城市住宅用地出让金同比分别增长24.5%和26.3%，而三、四线城市土地出让金同比下降。宅地出让金TOP20城市占全国比重达61%，核心城市凭借经济与人口优势，成为市场复苏的主要引擎。

供求关系根本转变，政策托底效应分化

市场调整的根本原因在于供求关系的根本性转变。经过"十四五"期间累计50亿平方米新建商品住宅的销售，全国存量房规模显著扩大，15个省区市的二手住宅交易量已超过新房，刚需群体更多通过二手房满足居住需求。

政策托底力度持续强化但效应呈现分化。自2024年9月中央明确"促进房地产市场止跌回稳"以来，"四个取消、四个降低、两个增加"等政策组合拳陆续落地。从成效来看，1-9月全国新建商品房销售面积、销售额降幅均较去年同期收窄，核心指标改善趋势明确，但三线城市及二手房价格仍受挂牌量高位、需求不足等因素制约。

社会情绪方面仍较为悲观。中国人民银行最新发布的《城镇储户问卷调查报告》显示，自今年第二季度以来，已经连续两个季度预期房价上涨的人数不足10%。

【广信观点】

我们认为，当前房地产市场呈现出三大关键趋势：

第一，市场分化将成为新常态。 核心城市优质地段与普通城市、非核心地段的价格差距将持续拉大，房地产的普涨时代已经结束，区位和品质成为决定资产价值的关键因素。

第二，改善型需求主导市场走向。 随着住房短缺时代结束，市场从"有没有"转向"好不好"，高品质改善型产品将成为开发商的主要突破口。

第三，政策效应呈现结构性分化。 宽松政策对核心城市效果更为明显，而对基本面较弱的三四线城市提振有限，未来政策可能需要更加精准化、差异化。

【广信总结与建议】

总结：
房地产市场正在经历从高速增长向高质量发展的深刻转型。在这一过程中，供求关系的根本性转变决定了房价上涨动力减弱，但核心城市优质资产仍具备保值能力。改善型需求成为市场主要支撑，分化格局将进一步加剧。

建议：

• 对购房者而言：

  1. 理性看待市场调整，避免盲目追涨杀跌，根据实际需求决策。

  2. 优先考虑核心城市优质地段，这些区域抗风险能力更强。

  3. 关注改善型产品，在性价比凸显时期择优入手。

• 对业主而言：

  1. 优化资产配置，考虑将非核心地段房产置换为优质资产。

  2. 合理定价预期，避免因过度坚持挂牌价而错失交易机会。

  3. 考虑租赁收益，在不急用资金的情况下，稳定租金可对冲价格波动。

• 对政策制定者而言：

  1. 坚持因城施策，根据不同城市情况制定差异化政策。

  2. 支持合理住房需求，重点满足改善型群体的购房需求。

  3. 稳定市场预期，通过长效机制建设促进市场平稳健康发展。

房地产市场正在寻找新的平衡点，在这一过程中，理性决策、精细化管理将成为各方参与者的关键能力。