极致刚需托起楼市半壁江山

2025年前10月，重点城市一二手房市场呈现分化走势。据克而瑞数据，30个重点城市一二手房成交面积合计27443万平方米，较2024年同期持平。其中，新房成交面积同比下降7%，二手房则同比上涨6%。

在京沪深三大一线城市，总价200万元以内的低总价段房源成交套数占比同环比齐增。北京总价200万元以下房源成交占比已达57.19%，且刚需客群集中度持续上升；上海该价位段成交占比为48.72%，环比上升2.16个百分点，市场份额呈扩大趋势。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶分析，总价200万～300万区间房源多对应60～80平方米的刚需户型，契合首次在京置业的年轻群体需求。"一方面，刚步入职场的年轻人资金有限，购房门槛较低；另一方面，有孩子的家庭受高总价影响，转而选择小户型兼顾居住与教育配套。"

价格调整催生置业机遇

二手房市场的价格深度调整为刚需客群创造了入市条件。据易居研究院报告，10月一二三线城市的二手住宅价格指数环比分别下降1.0%、0.6%、0.7%，同比降幅分别为4.5%、5.2%、5.7%，二手房总体处于价格去泡沫过程中。

"价格的深度调整，带来了量的提振。"该研究院指出，二手房价格调整后，认购的性价比明显提高，一些好地段的二手房依然是工薪家庭和年轻人置业的首选。

实际案例显示，有北京购房者本着"三环内、接受老破小、不用电梯、离地铁站近"的原则成功置业；上海也有购房者锁定挂牌价较前两年回调超百万的房源，结束了长期的租房生活。

租金收益率引关注，投资需谨慎

随着房价调整，部分低总价房源的租金收益率引发市场关注。有房产中介宣传，北京朝阳区部分小区租金回报率可达3%～4%，高于银行存款利率。然而，这类高收益房源多为商住房，存在产权年限短、生活成本高、流通性差等限制。

据麟评居住大数据研究院统计，2025年上半年重点50城租金回报率为2.08%，较2024年微升0.02个百分点。房价调整幅度大于租金调整幅度，间接带动了租金回报率的上升。

上海中原地产市场分析师卢文曦提醒，租金回报率超过3%的物业属于稀缺类型，且这类房产通常房龄在15～20年以上，产品形态与新建住宅差距显著。"高租金回报率并不代表其房价具备跑赢大盘的潜力，要认识到其潜在的市场风险。"

市场转型期的新逻辑

国金证券分析指出，随着我国房地产市场逐渐走向成熟，房子正在经历由投资品向消费品的过渡。一旦房子转变为消费品，租金回报率决定的居住价值将成为房子估值的"锚"。

业内专家建议，如果参考租金收益率购房，应利用短期内闲置资金、不产生额外贷款费用；计算收益率时需将各项成本纳入考量；最重要的是选择地段较好的房源，同时考虑未来出售时的综合成本。

【广信观点】

我们认为，一线城市"老破小"成交占比提升反映三大市场变化：

第一，住房观念从"资产增值"向"居住价值"回归。 年轻购房者更加理性务实，将居住需求置于投资预期之前，体现了住房属性的本质回归。

第二，市场分层加剧，刚需与改善需求分化明显。 低总价二手房与高价新房各自形成独立市场，满足不同客群的差异化需求。

第三，价格调整正在重塑市场均衡。 经过深度调整后，部分房源开始显现其居住价值的性价比，推动市场形成新的平衡点。

【广信总结与建议】

总结：
一线城市低总价"老破小"成交占比的提升，是市场调整期出现的理性现象。房价回调让更多年轻人看到了在一线城市安家的可能性，而租金收益的考量也反映了住房消费属性的强化。这一趋势有助于稳定市场需求，促进房地产市场的软着陆。

建议：

• 对刚需购房者而言：

  1. 理性评估自身需求和经济实力，把握房价调整带来的置业窗口。

  2. 重点关注地段、交通、配套等核心要素，而非单纯追求面积和新旧。

  3. 充分了解房源具体情况，特别是房龄、产权性质等关键信息。

• 对投资者而言：

  1. 谨慎看待"以租养贷"模式，充分考虑空置风险和管理成本。

  2. 认识老旧房产的流动性风险，避免过度依赖历史收益预期。

  3. 平衡租金收益与资产增值潜力，做好长期持有准备。

• 对政策制定者而言：

  1. 支持刚需合理住房需求，维护市场稳定运行。

  2. 完善住房租赁市场体系，提供多元化居住选择。

  3. 推动城市更新改造，提升老旧小区居住品质。

房地产市场正在经历深刻的转型，从追求增值到注重实用，从盲目跟风到理性选择，这种变化虽然带来阵痛，但却是行业健康发展的必由之路。